受到各大房企的追捧

2020-01-17 03:26

10月20日,葛洲坝经过104轮竞拍,以49.5亿摘丰台樊家村宅地,需要配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房。溢价率高达50%。据初步测算,楼面价或高达7.5万元/平方米,未来售价笃定破十万。

在北京,单价每平方米超过10万元的楼盘被称之为顶豪,中原地产首席分析师张大伟预计,2016年未来顶豪项目有望突破50个。

第三,6月以来的股灾消灭了一批豪宅潜在买家。今年5月份之前的豪宅卖的都不错,很大一部分买家来自于减持股票的人,但好景不长,大多数股民遭受重大打击,很多交了认购金的买家难以交首付,又不能退款,只能自认倒霉。

该项目负责人告诉北青报记者,就公园懿府目前所处的新宫区域而言,10月底和11月还将拍出两宗住宅用地,业内预计上述两宗地块楼面价将达4万元/平方米,再加之第五座万达广场入驻槐房等区位优势,可想见该区域未来房价具备较大增值空间。此外,该项目在进行市场调研后发现,如果现阶段总价定在500万以上,项目将损失约50%的客户。

樊家村疯了,不仅仅是因为它创造了丰台新地王,更重要的是一个只有国企背景,而没有实际操盘经验的企业如何在群雄环伺的丰台占领第一高地。且看丰台板块如今的高端房报价:龙湖西宸原著最高超过20万元/平方米,不久前公布平层产品玉府售价将达到15万元/平方米;紧挨着樊家村6号地的懋源·钓云台,昨天刚刚公示预售证,4栋楼均价都在10万元/平方米以上,最高的一栋楼均价超过13万元/平方米,而葛洲坝一向是以“出资傍名牌”的形象出现在地产业界,中化方兴、龙湖、融创等知名企业在北京的楼盘,幕后多有葛洲坝的身影。此次从幕后转向前台释放出的信号,足以让业内人士分析一阵的。

截至10月21日,计划将在年内推出的22宗土地 (数据来源:北京市土地整理储备中心)

上周,国企天恒置业旗下南四环项目公园懿府开盘,单价4万至4.2万/平方米的定价引发抢购,要知道一年前,天恒金融街联合体拿下该地块的成本折合楼面价约2.47万元/平方米,这个价格基本是贴着成本在卖。

对于丰台土地缘何如此密集地推出,亚豪机构市场总监郭毅认为,开发商手中的商品住宅在经过今年的快速去库存后,库存已大幅消减,年末补充土地储备的意愿大增,国土部门因此集中推地,一方面满足房企购地需求;另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面,从而达到平抑地价的目的。

据一位豪宅开发商介绍,目前在售的豪宅中,1000万至2000万之间是有市场需求的,也是豪宅中卖的最好的。而一个亿起的虽然难卖,但由于这种房源本来就稀少,因此找到对位的人群是有办法的。最难卖的就是4000万-5000万之间的顶豪,存在的位置很尴尬,是豪宅中最滞销的。明年十万以上楼盘纷纷入市,不出意外,会有大量的豪宅滞销,甚至烂尾。

第二,一批实力阶层已经或正在撤出北京楼市。由于气候、经济状况、投资环境等原因,很多实力阶层开始进行海外资产配置,美国、加拿大、澳洲、欧洲,甚至毛里求斯、塞舌尔之类的国家,都成为中产以上人群的投资置业去处。过去10年,支撑北京楼市的,是源源不断的新晋投资者,或者是卖旧买新。但现在,新的增长动力已大大减弱。

丰台成了“疯抬”。在樊家村之前,每一次新地的拍出都被喊“疯了”,但直到今天,人们对此已然见怪不怪,不疯已经不能称之为“疯台”了。

众所周知,项目开盘定价颇显技术含量,尤其是一期开盘价格,甚至对产品未来销售情况及价格走势都将产生较大影响。从企业的角度讲,价格太高必然会流失客户,价格太低利润率会大打折扣;从意向客户层面来讲,价格高低直接影响着置业选择。

第一,北京市正在采取近10年来最严格的常住人口控制措施。北京常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人,增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%。2015年更是全面收紧,村官和留京大学生指标都大为压缩。而人口增量是影响楼市的重要因素。

据专业机构估计,今年以来,北京豪宅数量的增幅,是对应富裕人群增量的5倍以上。2015年至今,部分豪宅的销售量增长不少,但与整体供应量相比,更多的豪宅项目卖得不好。2016年二季度以后,一座豪宅堰塞湖将在北京楼市逐渐成形。

2015年最后2个月,虽然土地价格对房价影响已经趋弱,但依然会释放促涨影响,房价有可能出现明显上涨,在2013年开始,北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象,各地出现了很多地王,这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。

土地市场在疯狂的同时,新开楼盘的价格却低于业内人士的心理预期,南四环楼盘天恒公园懿府上周开盘,单价4万~4.2万/平方米引发抢购,此前该楼盘被普遍预估均价在5万元以上;而融创的使馆一号院亦在短时间内热销10亿,价格都低于预期……

当时,对于丰台区域屡屡出现高价地现象,业内人士认为,在很长一段时间内,丰台都处于市场边缘,其低调的表现导致区域土地价值长期被低估,因此受到各路房企的争夺。受土地拍卖价格的影响,丰台区域住宅价格有望突破8万元/平方米。但当时谁都不敢想象,短短九个月时间,随着樊家村地块的加入,丰台均价十万以上的楼盘已经接踵而来。

北京商品房住宅的市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场,导致未来高端化将成为趋势,当然,这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致。

第四,豪宅供应即将形成堰塞湖。早在去年年底,就有机构称,2015年后将有38个项目,房价出现20万+。而今年,又诞生了一批高价地块。而它们大多数都不得不以豪宅示人。金融、互联网领域持续成长了一些极高收入人群,但他们的增幅,与豪宅供应量的现实和潜在增幅相比,完全不在一个量级。

有专家曾撰文指出,一个城市的房地产坚挺,在于其人口净流入多少以及产业强大支撑。但如此之疯的北京土地市场,还是不免让人对未来产生怀疑。

结果一出,活跃的微信朋友圈各大周边楼盘欢呼雀跃,“樊家村都破十万了,赶紧来xx项目压压惊,位置更佳,品牌更棒,每平方米仅需9万元”、“谢谢葛洲坝,丰台高价盘的救世主”等等看似戏谑却发自肺腑的兴奋之声不绝于耳。

土地市场竞争激烈,地价超过房价成为新常态!在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城系列地王开始出现了地价远超房价的现象。这证明了房企对一线城市土地的争抢。

据张大伟介绍,截至三季度,北京土地市场成交25宗商品房住宅用地,虽然从25宗土地总面积看合计高达427万平米,但因为多种配建,实际商品房住宅用地合计只有104万平米,按照商品房平均单套120平米计算,未来能够供应形成的商品房住宅只有8600套!

2015年1月5日,成交的两宗地块位于丰台玉泉营区域,经过多轮竞拍后,其被史上最巨型联合体—招商华润九龙仓平安联合体摘得,平均楼面价高达3.73万元/平方米和4.97万元/平方米。就在新年第一拍余热未消之时,1月7日下午,丰台花乡白盆窑地块在经过53轮举牌后,被华润首开平安联合体以86.25亿元捧走,成为北京新晋总价地王。白盆窑地块楼面价约为3.4万元/平方米,而该区域的二手房价格不过每平方米4万元左右。对此,业内普遍认为,楼面价接近或者超过在售房价已经成为土地市场的新常态。

土地市场的疯狂似乎并没有改变在售楼盘快跑的决心。一些新开楼盘的定价策略印证了这一点。

接连的土地成交热潮让丰台区俨然成了楼市热点,受到各大房企的追捧。公开数据显示,丰台2014年土地总成交额为281.8亿元,位列全市第二。而在2014年成交的土地中,丰台也不乏高价地的身影,比如2014年初的西局地王楼面价早已突破6万元/平方米;2013年成交的夏家胡同地王也地处丰台区,其楼面价达到4.5万元/平方米,该地区的二手房售价不到4万元/平方米。

业内人士分析,未来一个月内,将有700亿以上土地额成交,有多少地王接踵而来我们虽不能臆测,但起码可以预测,樊家村丰台地王“桂冠”很快将会花落别家。

在樊家村改写丰台地王价格的同时,一种声音再一次响起:这么多的单价10万元楼盘,卖给谁?

樊家村!这个北京南三环到南四环之间的地名,将在未来一段时间内在房地产市场被广泛提及,但我们相信,过不了多久,它仍将成为一个过客的名称。

首页

套头帽

内衣套装

联系我们

餐具

学生百货

今日排行